岑順芝

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  有分析人士認為，房企銷售額結轉的逐漸減少也影響瞭業績，而中小房企融資壓力大，降價甩貨導致凈利巨變

  本報記者 王麗新

  近日，光耀地產陷入債務危局。事實上，上市房企的日子也不好過。據Wind資訊統計數據顯示，2014年第一季度，在滬深兩市共142傢房企(按照申銀萬國房地產行業分類)中，75傢企業凈利潤(歸屬母公司股東的凈利潤)下滑，占比高達52.82%。



  更為值得註意的是，對比142傢上市房企2013年年度凈利潤數據可知，28傢企業出現業績變臉的情況，其中，廊坊發展等4傢房企凈利潤由虧損成功轉為盈利，24傢房企則是上演瞭"盈轉虧"的業績巨變式變臉。

  "業績變臉的上述企業幾乎都是規模小、結算項目較少的開發商，甚至有些房企單季內沒有可以結算的項目。"蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，加之今年房地產市場進入瞭調整期，中小房企扛不住銷售壓力，一般會率先降價，這也是其凈利潤由盈利轉為虧損的重要因素。

  上市房企凈利大面積下滑

  根據Wind資訊統計數據顯示，2014年第一季度，在142傢房企中，75傢凈利潤同比下滑，占比高達52.82%，而2013年同期，45 傢凈利潤同比下滑，占比為31.69%。另外，2014年第一季度，31傢房企凈利潤為虧損狀態，2013年同期則有28傢房企虧損。

  由此可見，今年首季，房地產企業盈利能力下滑非常明顯，同比下滑企業增加瞭30傢，而且虧損企業也增加瞭3傢。

  更為值得註意的是，萬科13年來首次出現瞭首季凈利潤下滑的情況，其首季凈利潤為15.29億元，同比減少5.23%。此外，招商地產以及金地 集團等標桿房企也在凈利潤下滑企業之列。公告顯示，招商地產第一季度實現歸屬於母公司股東的凈利潤7.55億元，同比下降6.82%；金地集團首季凈利潤 為4934.38萬元，同比下滑73.65%。

  "超過五成房企首季凈利潤出現下滑，且銀行2胎房貸利率是多少貸款全省皆可處理大型房企凈利也大幅下滑的情況並不多見。"有某業內人士向本報記者表示，房企業績大面積下滑，可見本輪房地產市場調整力度很大。

  該人士透露，不僅中小房企為瞭回流現金而大幅調價，從而降低利潤率。事實上，大型房企也已經加入瞭促銷大軍。據克而瑞信息集團監測顯示，綠地、 九龍倉等大型房企旗下個別項目已經加入瞭促銷大軍，無論是"以5萬元抵40萬元"，還是"開盤9.2折優惠"，種種市場跡象都顯示，一線城市甚至都已經加 入這股樓市促銷潮。

  此外，地價的快速上漲是推升房價高企、侵蝕房企利潤率的最直接因素。實際上，土地市場2013年表現非常激進，這也大量侵蝕瞭房企2013年的利潤。

  宋延慶表示，"加上赴港上市的內地房企，我們統計的210傢上市房企2013年行業毛利率下滑瞭3個百分點，凈利率下滑瞭約1.2個百分點。"

  而值得關註的是，2014年開年以來，房企凈利潤下滑的態勢不但沒有剎車，反而出現瞭惡化。

  近兩成房企"盈轉虧"

  《證券日報》記者對比上述142傢房企2013年業績後發現，有28傢企業業績上演大變臉，占比為19.72%。其中，24傢房企由盈利變為虧損，占比為16.9%。其中，萊茵置業、信達地產、京投銀泰、嘉凱城等房企均在其列。

  嘉凱城2014年一季報解釋道，歸屬於母公司所有者的凈利潤較上年同期減少1.12億元，主要系房地產銷售毛利減少，財務費用增加，投資收益減少所致。

  值得註意的是，與去年同期相比，萊茵置業首季虧損2778.63萬元，變動金額為1110.28萬元，變動幅度為-350.26%。萊茵置業表示，與2013年同期相比，歸屬於母公司股東的凈利潤減少主要是一季度結轉交付項目銷售減少所致。

  "業績變臉的企業幾乎都是規模小、結算項目較少的房企。"宋延慶向本報記者表示，從房企歷年業績情況分析，通常房企規模越大，盈利能力越強。德 勤報告顯示，2012年174傢上市房企中，34.5%的大型企業為其股東帶來超過20%的回報，而這個比例在小型企業中隻有1.7%。

  對此，中原地產首席分析師張大偉則向記者表示，上市房企今年第一季度業績增速明顯放緩是受毛利率下滑和樓市預期改變的影響。他預計，二季度銷售壓力將倍漲，尤其中小型房企將愈發艱難。

  "中小房企融資能力較弱，一般會扛不住銷售壓力，與大型房企相比，他們會率先降價。"宋延慶向《證券日報》記者透露，有些中小房企為瞭扛過困難 時期，甚至選擇借貸民間資金，一般借貸期為6個月以內的短期借貸，其借貸利率可能要超過20%。為瞭獲得現金，還清這些高額債務，中小房企的降價力度可能 更大，業績轉變得也就更快。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-05-13/08354134464.shtml

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